持分売買〔 離婚・連帯債務 〕

●このようなお客様が対象です。

●離婚で自宅・持分を相手に買って欲しい●妻や兄弟の連帯債務持分を買い取りたい●亡き主人の持分を他相続人から買いたい●二世帯住宅の父の持分を買い取りたい 

●相談時はこのような事を教えてください。

●売買されるまでの背景や経緯、現在状況●購入時の価格と債務残高(償還表)  ●不動産の情報:面積や築年数     ●融資を受ける方のご年収、借入状況等

●このような解決方法が考えられます。

●時価にて親子間親族間で売買します  ●融資が必要な場合はアレンジいたします●離婚の場合は協議書等アドバイスします●相続問題も留意した方法を提案します 

●費用はこの程度かかりそうです。

●成功報酬で売買時価の4%(税別)  ●基本報酬金80,000円(税別)~です  ●諸費用は時価の5%~7%が目安です  ●弊社報酬・諸費用は融資での借入も可能

 親子間親族間売買は皆様個別の事情に応じた対応が不可欠です。まずはお気軽にご連絡ください。

弊社における親子間・親族間売買サポートとは?


 弊社でお客様の親子間・親族間売買をサポートする場合は下記の内容をもって行います。

1)最善の解決策のご提案(持分売買を含めたコンサルティング・税制の検討)
2)不動産仲介業務一切 (売買契約書等の作成)
3)売買価格の助言   (不動産鑑定士との協業の場合もあります。)
4)税務面での助言   (提携税理士との協業の場合もあります。)
5)融資手続き等の代行助言
6)アフターフォロー  (翌年の税務申告までお手伝いします。)
7)その他       (相続手続,定期賃貸借契約の締結等)

 主に上記7点のお手伝いを弊社は行います。費用は全て込みで行っておりますが、持分売買の場合は、
 個々の事情により行うことは異なって参りますので、お見積もりをご提示させていただきます。


どのような相談が多いのですか?


 平成26年弊社に頂いた持分売買を希望される親子間・親族間売買のご相談としては、最も離婚によるものが多く、次いで兄弟や親と一緒に買った持分を相続や、結婚などを機会に買い取りたいというものでした。
さて、ご相談の内容としましては主に下記の5つのようなご相談が多くありました。

1) 離婚によって、家を相手から買い取りたい、もしくは相手と一緒に融資を組んだので連帯債務持分を買い取りたい。・・・離婚
2)兄弟や親と自宅を買う時に一緒に融資を組んだが、事情が変わりその持分を買い取りたい。・・・連帯債務
3)主人が亡くなったのでその持分を他の相続人から妻の自分が買い取りたい。・・・相続
4)祖父の家が相続で叔父叔母と複数名の共有名義になったので、それら持分をまとめて買い取りたい。・・・相続
5) 義父が事業をしており債務が過大なので、自宅を守るためにその持分を義理の息子の自分が買い取りたい。・・・債務弁済、支払不安

 他にも多くありましたが、概ね上記5つに近いお話であったと思います。また、どの方法も単に持分売買というご相談ではなく、融資が必要で離婚や連帯債務、相続、債務弁済など様々なオプションが付いてありますので、それにより対応が大きく異なった結果となりました。


どのような対応が良いのですか?


 前述しましたように個々の事情により対応方法が異なって参りますが、ここでは各場面での対応を挙げていきたいと思います。

離婚での持分売買の場合

 離婚によって夫婦間で連帯債務持分を互いに買い取るなど、離婚で持分売買をする場合は、幾つかのポイントがあります。それをまとめてみますと以下のようになります。

●離婚協議書は作成した方がいいのかどうか
●どのタイミングで売買を行うのか
●買い取る方には収入(年収)があるのか

 弊社にご相談いただく方は概ね融資を必要としてのご相談となりますので、買い取る方に収入(年収)が必要となります。ない場合は融資を使う事ができませんので、ヒアリングを行い他の方法をご提案させていただきます。なお、債務付譲渡(現時点でその不動産に付いている抵当権残高分の融資)での対応なら検討できますという金融機関が多いのも特徴ですので、幾ら融資を受けるかがポイントになります。なお、融資全般については後述いたします。
離婚協議書の有無は金融機関によって対応が異なりますが、一部の金融機関より融資を受ける場合には必要になる可能性があります。特にメガバンクなどを利用する場合は公正証書として求められることが多いです。この点はご相談に応じながら進める形になるかと思います。また、離婚協議書はお二人の財産における取り決めとなりますので、内容が定まっていない場合は売買後に問題になるケースがあるので、公正証書化はともかく協議書そのものは作成しておいた方が良いものと思います。なお、作成に関しましては司法書士のご紹介もしております。

連帯債務での持分売買の場合

 家を出ていった兄弟所有の持分を自分が買い取りたい、合算した妻の持分を書い取りたいなど、連帯債務上で持分売買する場合のポイントは、不動産持分の時価評価に気を付ける点、融資を使うかどうかの点の2点となります。この2点の他に不動産に金融機関が抵当権設定を付けている場合は、最も重要な点として借入額が借入者の年収総額の返済比率内(概ね年収の35%以内)に収まっていることがポイントであると思います。でないと、買い取りは抵当権をつけている金融機関が債務者変更を認めないものと思います。何故なら、連帯債務者の年収も含んで融資をしている中で、連帯債務者が抜けてしまうため、その不足した年収分(こういった表現で正しいか分かりませんが)をどう補うかが問題となるからです。借入の返済が進んでいて、既に残高が売買せずに残った連帯債務者の年収内で収まっているようでしたら問題ありませんが、そうでない場合は、新たに持分を購入された方の年収を鑑みて抵当権を外すことに合意するものと思います。

相続での持分売買の場合

 親が持っている持分を相続前に自分が買い取りたい、亡くなった親族の持分を自分が買い取りたいなど、相続に関係した持分買取りは、持分の法定相続人の方の同意さえあれば、あとは不動産の時価評価相当の売買とするだけで済みます。弊社の経験では、持分を譲渡するに際しての法定相続人の同意がとても重要であると考えております。作業を進めていくなかで、価格に納得できないとか、何となく嫌だなど感情的な動きにより話が進まなく、かつ駄目になる場合が大変多いのが特徴です。逆に言えばそこだけ気をつけていれば問題ありません。


融資を使うことができますか?


 融資の制約はありますが、持分売買でも問題なく金融機関で融資をご利用していただくことはできます。ただ、よくある問題としましては、買い取らない側(今、所有している側)に抵当権設定があるため新規に融資が組めないということです。つまり、第一位の抵当権設定が既にあるため、新たに新規融資を組もうとすると、融資には第一位の抵当権設定が必要なため、組めない!というものです。この場合は、残った持分に付いている抵当権残高も含めた融資を行う必要があります。つまり下記のようになります。
(買い取る持分は3/10とし抵当権残高は300万円、今所有している持分は7/10で抵当権残高は700万円とします。)

●買い取り対象の持分を売買し、新規に受ける融資分の抵当権を設定する。
 ※新規に融資を受け300万円で買い取り、その分の抵当権設定を付ける。
●その際の融資額は、残った持分を対象とした融資残高も含める形となる。
 ※残った持分7/10にも残高700万円がある。したがって、融資額は1,000万円として
  残った持分にも抵当権設定を付ける。
●残った対象持分の抵当権残高分は借り換えとなるため、新たに抵当権が設定される。
 ※一つの金融機関による融資のため第一抵当権設定となる。

 分かりづらくて申し訳ありませんが上記のようになります。このポイントさえクリアできれば、あとは融資審査の問題だけとなります。融資利用の可否としましては、

●買い取る方に収入があること
●買い取る方に借入事故歴がないこと
●時価での売買であること
●残り持分所有者の借入事故歴がないこと

 の4点だと思います。ここで問題がなければそのまま融資利用に進めるものと思います。最後の残り持分所有者の借入事故歴については、担保提供者のみとなる場合にもあるので何とも言えませんが、ないにこしたことはないものと思います。


金利はどの程度ですか?


 債務弁済、支払不安のページをご参照ください。持分売買だから金利が変わるということはありません。


既に返済を終えたのですが、1年前に借入の返済が滞ったことがあります。これは関係しますか?


 債務弁済、支払不安のページをご参照ください。場合によっては影響いたします。


持分の適正価格は幾らなの?

 
 単純に考えますと、不動産時価*持分=適正価格と言えます。
 ただ、持分は誰しもが買えるものではありませんので、本来の適正価格というのは上記よりもっと安くなるはずです。また、恣意的に「持分だから安くしておこう」と考え、安い売買価格で済ましてしまうと、税金面で低廉譲渡(贈与税扱い)になる可能性があるため原則はお薦めいたしません。もし安く売買したい場合は、安全を見て不動産鑑定士による鑑定評価書の取得をしていただくようにお勧めしております。なお、不動産鑑定士による鑑定評価は時価としての扱いとして税務署に対しては有効に機能することが多いです。弊社の経験では持分時における不動産鑑定評価は、不動産の時価*持分という方程式よりもかなり安い時価設定を行うことが可能です。
 弊社では、提携の不動産鑑定士がおりますので、お客様自身で改めて鑑定士にご依頼いただかなくとも構いません。弊社よりご紹介をさせていただきます。


(買主となる)私に消費金融の借入があるのですが、それでも融資を受けることは大丈夫ですか?


 年収等の関係によりますので、一概には言えないのですが、消費者金融の借入がある場合は、なかなか厳しい状況になることが多いのは事実です。例え、消費者金融の借入があったとしても、弊社の独自判断では借入額は年収の1/4ぐらいまで、借入本数は2本までの方が、まだ融資審査に取り上げて頂けるかな?と考えております。よく「過去に借入はありましたが、返済したから大丈夫です。」と言われる方が多いのですが、例え返済されたとしても、その履歴は半年から1年ほど残りますので、融資審査時の個人信用情報では確認が取れてしまいます。それ故審査傾向は大変厳しくなります。但し、弊社では、自己資金があり借入を完済することを条件に年収600万円、借入3,000万円のお客様で融資審査を通したことがありますので、一概には言えないかもしれません。したがって、借入があるからすなわち駄目であるとは言えないので、そのような場合は一度弊社までご相談を頂戴できればと思います。


融資が必要な場合、貴社ではどのように対応してくれるのでしょうか?


 取引の最後まで下記の流れにて応対させていただきます。

1)お客様へのヒアリング(売買する背景・事情・緊迫性・生活状況・負債等の確認)を行います。
2)お客様に融資必要書類をご提示いただきます。
3)当相談室で売買背景・生活状況等をまとめます。
4)各金融機関に口頭での審査受付の可否を取ります。
5)お客様に事前審査書類をご記入いただきます。
6)口頭応諾の金融機関に事前審査申込書を提出します。
7)事前審査が承認なら、売買契約を結び、本審査に入ります。

 その後は通常の不動産売買の流れと同じになります。違う点は、当相談室がヒアリングその他により売買事情の背景、事情、緊迫性、生活事情、融資後のお金の流れを明確にさせることで、親子間売買・親族間売買で金融機関が最もリスクと捉える箇所をクリアにし、融資してもらうようにお手伝いすることです。
なお、1)ヒアリングの段階でこのケースは難しいと判断した場合は、その旨を申し上げますので、お客様には無駄がありません。ただ、融資は金融機関にご判断をいただくものですので、例え弊社が承諾を得られそうと判断しても、その結果は審査結果が出てくるまで分からないのが実情ですが、弊社では数多くの融資案件を取り扱っておりますので大体判断できますのでご安心ください。


諸費用や報酬は幾らぐらいでしょうか?


 諸費用や報酬はどこまで業務として行うかによって異なって参りますが、概ね目安は下記の通りとなります。

● 諸費用 ・・・登記まで含めて時価の5%~7%(税別)
● 弊社報酬・・・売買時価の4%(税別) ※融資が必要な場合
●         金 80,000円~(税別)※融資が不要な場合

 目安としては売買時価2,000万円でしたら諸費用と報酬を合わせて約180万円となります。また、実際にはお見積りをご提示いたしますので、そちらをご参照いただければと思います。なお、お見積りまでは費用はかかりませんのでご安心ください。


自己資金がないのですがどうにかなりますでしょうか?


 融資を受ける場合は場合によっては自己資金がなくとも問題ありませんがハードルは高くなります。ご年収もしくは不動産の担保評価がある一定以上であれば自己資金を使わずに金融機関からの借り入れのみで親子間・親族間売買を行えます。但し、ほとんどの金融機関では自己資金が全くない場合は対応して頂けませんし、売買自体も難しくなります。自己資金があるけどできれば使いたくない場合は、その旨ご相談ください。
 一方で、贈与で対応する場合は自己資金がない場合は対応が難しいものと思います。


持分売買後、借り換えはできますか?


 持分売買により、ご自身の単有(全てご自身の所有)となった場合は借り換えは問題ありません。
 一方で、持分売買後、他にも第三者や親族が所有する持分があった場合はやや難があります。原則は、別の持分所有者(連帯債務者)の同意があれば借り換えを行うことができますが、金融機関によっては、別の持分所有者(連帯債務者)が親子、夫婦以外の場合は融資の受付ができないというケースもあるため、ここで引っかかる例が多いのが事実です。
この場合は、別の持分所有者の属性に注意して金融機関の選択をすることになりそうです。


持分を売買することのデメリットはありますか?


 デメリットと言えるのは売却・処分が容易ではないのがデメリットと言えます。もし、売却しようとしても「買いましょう!」と手を上げてくれるのは、1)親子親族の方 2)特別な間柄の方 3)不動産業者となります。一般的に流通するものではないと考えた方がいいと思います。したがって、売却や処分は容易ではなくなります。また、他にも所有者がいることから活用なども簡単ではないため、そのままの状態で何もできない、つまり塩漬けになる可能性も否定しえません。そこがデメリットと言えるものと思います。


貴社で対応していただけるエリアはどこまでですか?


 持分売買につきましては、関東(東京、千葉、神奈川、埼玉、茨城一部)、中部(愛知県、岐阜県)、関西(大阪府、京都、奈良一部、兵庫一部)、その他(福岡、仙台)にて対応することができます。また、融資を伴わない場合はそれ以外のエリアでも対応は可能です。一度弊社までご相談ください。


依頼する場合はどのようにしたらいいの?


まずはメール・電話にてご連絡ください。その後、当相談室へご来室いただく形になります。なお、メールでのご連絡の方が確実です。


報酬の支払いはいつなの?


 ご依頼時には着手金30,000円(税別)を頂戴いたしますが、融資を必要とする場合は報酬は完全なる成功報酬となります。したがいまして、全ての取引が終わった後、弊社報酬を申し受けさせて頂きます。もちろん、当事者の責任ではなく親子間・親族間売買が不成立に終わった場合は、お支払いは結構です。
なお、融資を必要としない場合は、成功報酬ではございませんので、契約時に半金、登記手続き時に半金となります。


業務の依頼に関する注意事項


 親子間・親族間売買の業務依頼において、客観性・妥当性・公平性を欠く取引価格の設定、売主または買主に一方的な有利な契約条項の追加、詐害行為などの不当行為に当たるもの、もしくは当たる恐れのあるもの、当相談室において疑念を払拭できない取引に関しましては、お受けできない場合がございますので、あらかじめご承知おきいただきますよう宜しくお願いいたします。