コンサルティング〔 融資・分割 〕

●このようなお客様が対象です。

●同じ敷地内の親族家屋を買い取りたい。●相続で叔母が取得した土地を買いたい。●借金の返済は関係なく単純に売買を希望●敷地の一部を親族間で売買したい。   

●相談時はこのような事を教えてください。

●売買されるまでの背景や経緯、現在状況●自己資金(売主・買主)の現残高    ●不動産の情報:面積や築年数     ●融資を受ける方のご年収、借入状況等

●このような解決方法が考えられます。

●時価にて親子間親族間で売買します  ●相続時に争わないような対策を行います ●融資が必要な場合はアレンジいたします●税金を可能な限り少なくいたします  

●費用はこの程度かかりそうです。

●個々の事情により費用は異なります。  ●コンサルティング金84,000円(税別)~●基本報酬金250,000円(税別)~です ●諸費用は時価の5%~7%が目安です  

 親子間親族間売買は皆様個別の事情に応じた対応が不可欠です。まずはお気軽にご連絡ください。

弊社における親子間・親族間売買サポートとは?


 弊社でお客様の親子間・親族間売買をサポートする場合は下記の内容をもって行います。

1)最善の解決策のご提案
2)不動産仲介業務一切(売買契約書等の作成)
3)売買価格の助言  (不動産鑑定士との協業の場合もあります。)
4)税務面での助言  (提携税理士との協業の場合もあります。)
5)融資手続き等の代行助言
6)アフターフォロー (翌年の税務申告までお手伝いします。)
7)その他      (相続手続,賃貸借契約の締結等)

 主に上記7点のお手伝いを弊社は行います。費用に全て込みで行っております。但し、コンサルティングのみご依頼の場合は 2)不動産仲介業務一切 7)その他は含まれません。ご注意いただければと思います。


どのような相談が多いのですか?


 このコンサルティング、融資だけのご相談はスポット的でありまして、平成22年でご依頼いただいたご相談の内容としては下記のようなものがありました。

1)同一敷地内に現在自分が住んでいる家屋の他に、姉夫婦が所有している家屋があり、結婚を機に自宅を広げたいので  姉夫婦より家屋を買い取りたい。
2)相続が発生し、叔母へ引き継がれた祖母の家を自分が住みたいので買い取りたい。
3)両親の自宅敷地の一部を自分が買い取ることにし、資金はそのままリフォーム代に充当させたい。

というご相談が主たるものでした。債務絡みのものは少なく、単に親族間内での不動産売買だけどこの価格やこの方法でいいのか?という不安が生じるご相談です。



 そこで弊社にご依頼をいただいた主旨としては

1)後日親族間でトラブルとならないようにコンサルティングをして欲しい。
2)何か重要な事柄を見落としていないかをコンサルティングして欲しい。
3)他にもより良い方法があれば提案して欲しい。

 このような理由の方が大半でした。特に3)のように、相続時精算課税制度を利用しての贈与をお考えの方が、親子間親族間売買を併用することで大きな効果を得られたり、一部を定期借家権として評価額を削減し現金で購入できる時価評価とするなど、弊社からの提案で弊社にお支払いいただく報酬よりも金銭面でメリットがある方策を発見することができました。このような利用法も考えられます。是非一度お試しいただければと存じます。


まず何をしたらいいでしょうか?


 まず手始めにしていただくのは、弊社等専門家にご相談いただくのが最善だと思いますが、その前に皆様方でご確認していただくことがあります。主に自己資金額(どれだけ現金をご利用できるか)がどの程度あるのか、どのような最終形を望んでいるか、この2点となります。
 特に自己資金の金額によっては"できることできないこと"が明確となります。先に出した定期借家権を利用したスキーム(計画)では、所有権で売買をするとなると融資に頼らなくてはならず、一方、融資に頼らず現金で売買をするとなると、自己資金(現金)に限界があるため時価よりも安く売買を行うしかなく、今度は低額譲渡となり贈与税の問題が孕んでくるということがありました。前門のトラ後門のオオカミといった感じでした。そこで、定期借家権をご提案しご利用いただくことで時価評価を圧縮して売買していただきました。
 また、どのような最終形を望んでいるかは、お客様の希望と現実の摺合せを行うため必須となります。


貴社のコンサルティングとはどのようなものでしょうか?


 お客様の個々の事情によりコンサルティングの形式は異なって参りますが、主に、先ほど挙げたお客様ご自身の希望と、現実の諸条件をどのように擦り合せていくのかを念頭に、ヒアリングを中心にコンサルティングさせていただきます。したがいまして、弊社のコンサルティングとは、お客様の希望に近づけるために現実の問題を解決する手法であると言えます。
 費用は金84,000円~となりますが、費用をかけた分、「あぁこんな方法もあるのか!」などご依頼を頂戴したお客様からはご満足を頂戴することも多く、費用対効果では自信をもってお奨めしております。
 なお、弊社のコンサルティングの流れは下記の通りとなります。

1)まず初回のご相談でご希望と現実の諸条件をお伺いいたします。
2)簡易な方針をご相談の場でご提案いたします。(調査が必要な場合は3)以降となります。)
3)ご依頼を頂戴いたします。※費用が発生いたします。
4) 弊社にて不動産の権利関係や法令上の制限を含め現実の諸状況を調査いたします。
5) 調査結果を踏まえ、お客様に解決策をご提案をさせていただきます。
6) 提案には具体的な行動指針も含めますので、何をしていいか分からないということはありません。

 主にこの流れに沿ってコンサルティングをさせていただきます。どの程度の期間がかかるかはそのご相談の内容によりますが、簡単な事柄で1~2週間、通常は1ヵ月ほどかかります。(弊社では昨年平成22年、約1年をかけたコンサルティングも行っております。)
 また、場合によっては、税理士の先生を含め士業の先生の協力が不可欠となります。その場合は日程の調整が必要となります。


売買契約書のみ作成していただくことは可能でしょうか?


 承らせていただいておりますのでご安心ください。ただ、弊社の場合は売買契約書のみで費用が金84,000円~となり費用がかかるため、一般的な売買契約書で十分ということでしたら、市販の売買契約書(約数千円~1万円前後)で十分であると思います。また、行政書士等士業の先生への売買契約書作成のご依頼でも問題ないかと思います。
 弊社にご依頼いただく場合のメリットとしては、

弊社の親子間・親族間売買の実績から
1)可能な限り後日のトラブルを避けます。
2)分割払いなど特殊な要件がある場合に対応できます。

 を弊社では想定しております。弊社にご相談いただいたお客様の中では、一度市販の売買契約書で契約を取り交わしたけど、何となく心配となったためご相談にお越しいただき、希望の要件を満たせないことが分かったため弊社で作成し直した方もおられます。
 費用がかかる反面、そう何度もない親子間・親族間売買ですので、弊社としてはきちっとした売買契約書の作成をお奨めいたします。なお、作成日数はヒアリング次第となりますが、希望条件が出揃えば、作成自体は3日~1週間で行うことができます。


金融機関から融資は受けられるのでしょうか?また、そのポイントは?


 結論からいいますと、融資をしてくれる金融機関はありますので融資は問題ないと思います。ただ、諸条件によっては受け付けていただけない金融機関も多くあります。この点は弊社でヒアリングを行い判断をさせていただきます。なお、融資審査が承諾が出る条件としては、実例から下記のことが言えるのではないかと思います。

1) 買主(息子、娘、親族)の属性(年収、勤務先、借入状況)が良いこと。
2) 売主(親)と買主(息子、娘)が同一勤務先でないこと。
3) 売主(親)の借入状況が明確であること。
4) 買主(息子、娘、親族)に自己資金が多少でもあること。
5) 不動産の担保評価があること。
6) 売買後の売主(親)の資金使途が明確なこと。

 上記のうち4~5点ほどクリアされていると、親子間、親族間売買でも、比較的、融資が通りやすくなるようです。逆に6点全て難しい方ですと、融資審査が厳しいものになることをご承知おきください。このような場合はどうなんだろうか?とお悩みの方は、弊社へのご相談は無料ですからお気軽に弊社までご連絡ください。


(買主となる)私に消費金融の借入があるのですが、それでも融資を受けることは大丈夫ですか?


 年収等の関係によりますので、一概には言えないのですが、消費者金融の借入がある場合は、なかなか厳しい状況になることが多いのは事実です。例え、消費者金融の借入があったとしても、弊社の独自判断では借入額は年収の1/4ぐらいまで、借入本数は2本までの方が、まだ融資審査に取り上げて頂けるかな?と考えております。よく「過去に借入はありましたが、返済したから大丈夫です。」と言われる方が多いのですが、例え返済されたとしても、その履歴は半年から1年ほど残りますので、融資審査時の個人信用情報では確認が取れてしまいます。それ故審査傾向は大変厳しくなります。但し、弊社では、自己資金があり借入を完済することを条件に年収600万円、借入3,000万円のお客様で融資審査を通したことがありますので、一概には言えないかもしれません。したがって、借入があるからすなわち駄目であるとは言えないので、そのような場合は一度弊社までご相談を頂戴できればと思います。


融資の金利はどの程度なのですか?


 金融機関によって異なります。一言でいうと金利は千差万別となります。弊社の実績では、金利は1%前半~4%後半までとなっております。(平成23年4月現在)
何故そこまで違うのかと言いますと、金融機関によって親子間・親族間の売買は通常の住宅ローンと違い特殊な扱いになるからだと考えられます。また、各金融機関の諸条件により取り扱って頂けるか否かという違いもあります。したがって、お客様の借入属性が金融機関が考える基準より高く、リスクがほとんどないと考えられる場合は、金利は1~2%台となりますが、一般的にはそこまで達することがないため金利は3~5%台になることが多いです。また、大ざっぱな目安を伝えますと(あくまでも目安です。様々な諸条件によります。)下記のような条件になることが多いです。

1)競売,任意売却,滞納等の場合 ・・・金利2%前半~4%前半(平成23年4月現在実績)
2)資産の入れ替えや相続税対策・・・金利1.0%~2.5%
3)事業性のない親子親族間売買・・・金利2.5%~4.0%
4)事業性のある親子親族間売買・・・金利3.5%~5.0%

 私の場合はどうなのか?どれぐらいなのか?とお知りになられたい場合は、弊社までご予約の上、必要書類をご持参の上ご来社ください。ある程度の目安をお伝えできるものと思います。最終的には審査をして見ないと結果は分からないことはご注意下さい。


住宅ローン控除は使えるのですか?


 同一生計でない場合は原則控除は受けられます。※詳細は税理士や税務署等にご確認ください。親子間親族間売買だとしても、あくまでも住宅の購入でありますので、金融機関の住宅ローンを所定の期間と金額を組んで使うと、住宅ローンの控除を適用できます。但し、ポイントがありましては、対象外の特例にさらっと入っております「購入前後で生計を一とする親族から購入した住宅」は特例の対象外という点です。生計が一緒の方は残念ながら利用は難しいと言えます。また、例え生計を一としなくとも、生活費等の送金等が常になされていると「生計が一」と判断され適用することができません。結構難しいのです。
 ただ、意外なのですが、実は税務署がどのような観点から同一生計を判断しているのか見極めるのが難しいのが実情です。弊社でお手伝いをしたお客様でも税務署に申告をした結果、別の住所所在地から購入した場合はOK、同一住所所在地で購入した場合はNGという傾向が大変多く見受けられました。(平成23年3月現在)同一住所所在地(同じ家屋で居住)だとしても、別の生計の場合も多いのですが、その説明が難しく、申告の際に税務署の方から「難しいです」と言われることが多く、諦められる方も多いです。また、通帳の写しなどを提出し説明をされた方もいらっしゃいます。売主の親子親族との間にお金のやり取りが多い方は控除利用がほぼ難しいと思われます。もし、どうしても住宅ローン控除を利用した場合は、税理士の先生にご依頼をいただき、しっかりと話を詰めておく必要がございます。※ご要望がありましたら、弊社提携の税理士をご紹介いたします。


住宅ローンの斡旋のみを貴社にお願いしたいのですが・・・


 申し訳ございませんが、そのようなご相談は受けかねますので、ご遠慮申し上げております。理由は簡単です。親子間・親族間売買でも審査をしてくれる金融機関、審査をしてくれない金融機関という色分けがあるからではないからです。したがって、この金融機関に審査をお願いしたから融資を受けられるという考え方自体が間違いであると思います。原則、ハードルの高低差は違ってもどの金融機関も親子間・親族間売買をやらないことはない(店頭で御断りのケースも多いですが)と言えます。
 どの金融機関も親子間・親族間売買は承諾を得るまでハードルがあります。資金の使用目的、事業債務の肩代わりなど本来、住宅を取得するための融資が別な目的に利用されることへの懸念、また、相続人や債権者との関係や税金の問題など後日のトラブルが考えられるため、融資をするにはお話を詰めていく必要があるからです。
 したがって、弊社がそれらハードルをクリアすることで融資をしていただきたくする、融資の承諾をいただくためにはその作業が必要なため、単なる住宅ローンの斡旋は行わないのです。悪しからずご承知おきいただければと存じます。


私は別に住宅ローンを組んでいるのですが、別にローンを組むことができますか?


 ご年収と現在の借入額によります。セカンドハウスローン扱いとなりますが、利用は可能です。


住宅ローンの融資が必要な場合、貴社ではどのように対応してくれるのでしょうか?


 取引の最後まで下記の流れにて応対させていただきます。

1)お客様へのヒアリング(売買する背景・事情・緊迫性・生活状況・負債等の確認)を行います。
2)お客様に融資必要書類をご用意いただきます。
3)弊社にて売買背景、生活状況、調査した不動産概況をまとめます。
4) ハードルを書面等でクリアにして参ります。
5)各金融機関に口頭での審査受付の可否を取ります。
6)お客様に事前審査書類をご記入いただきます。
7)口頭応諾の金融機関に事前審査申込書を提出します。
8)事前審査が承認なら、売買契約を結び、本審査に入ります。

 その後は、通常の不動産売買の流れと同じになります。違う点は、当相談室がヒアリングその他により売買事情の背景、事情、緊迫性、生活事情、融資後のお金の流れを明確にさせることで、親子間売買・親族間売買で金融機関が最もリスクと捉える箇所をクリアにし、融資してもらうようにお手伝いすることです。
なお、1)のヒアリングの段階でこのケースは難しいと判断した場合は、その旨を申し上げますので、お客様には無駄がありません。ただ、融資は金融機関にご判断をいただくものですので、例え弊社が承諾を得られそうと判断しても、その結果は審査結果が出てくるまで分からないのが実情ですが、弊社では数多くの融資案件を取り扱っておりますので概ね判断ができますのでご安心頂ければと存じます。


諸費用や報酬は幾らぐらいでしょうか?


 諸費用や報酬はどこまで業務として行うかによって異なって参りますが、概ね目安は下記の通りとなります。

● 諸費用  ・・・登記まで含めて時価の 5%~7% (税別) ※一般の売買と同額です。
● 弊社報酬1・・・     最低    80,000円~ (税別) ※現金の場合 
● 弊社報酬2・・・     売買時価の 3%~4% (税別) ※融資が必要な場合・成功報酬

 コンサルティングの場合は金84,000円(税込)~行います。また、売買契約書の作成のみですと金84,000円となります。通常はこの2つを合わせて金168,000円のコースをご依頼いただくことが多いです。
また、融資を必要とする場合は、どうしても成功報酬制度を利用せざるを得ないので、債務弁済と同じように売買時価の3%~4%ほどを頂戴しております。


親子間・親族間の売買での適正価格は幾らなの?

 
 売買の場合は『時価相当額』、贈与の場合は『路線価格等による評価額』が適正価格となります。売買価格の適正価格については、いろいろ言われておりますが、国税庁のタックスアンサーなどでは時価という表現に留まっております。とすると、不動産業者の査定価格の中庸値や不動産鑑定士の鑑定評価が最も適した根拠となります。
 なお、売買の場合、時価評価といえども幅があるものです。弊社では、売買事例による時価と、路線価格・家屋評価額などを鑑みて、売買価格をアドバイスさせていただいております。もちろん、売買背景にもよるところですので、お客様とのご相談により最終的な価格はご提示させていただきます。
 税務対策上、客観的な売買価格が必要な場合は、不動産鑑定士による鑑定評価書の取得をしていただくようにお勧めしております。特に不動産鑑定評価書は、築年数が古い建物や土地に問題がある不動産、全く人が入っていないアパートなど通常の状態とは言い難い場合に、その取得効果が大変高くなります。仮に普通に計算すると3,000万円の不動産だけど、ちょっと建物が古くてリフォームが必要・・・となると、2,500万円ほどの評価になる場合があります。買手が少しでも価格が安い方がいい場合にはとても効果的です。
 弊社では、提携の不動産鑑定士がおりますので、お客様自身で改めて鑑定士にご依頼いただかなくとも構いません。弊社よりご紹介をさせていただきます。


可能な限り安い売買価格で買いたいのだけど・・・

 
 時価より安い売買価格にて親子間親族間売買を行う場合、下記3点につき注意が必要です。

1)後で債権者から訴えられる詐害行為との関係(財産隠し)
2)税務署から贈与ではないかと捉えられる低廉譲渡の問題(贈与税)
3) 売主の法定相続人の同意

 詐害行為と贈与税の問題については債務弁済等、他ページでも書かせていただきましたので、そちらをご参照ください。
今回のように相続対策に近い場合は、後日、売主の法定相続人から売買価格への疑義が出ないようにするべきです。実はここがポイントで、この法定相続人への対策を怠るとその場ではいいよと言われていても、後で時限爆弾のように爆発することがあります。相続関係のご相談で多いのもこの点なのです。
 したがって、安い売買価格としたい場合はこの点に留意しておくべきかと思います。


貴社で対応していただけるエリアはどこまでですか?


 コンサルティングにつきましては、融資を伴わない事柄でしたら日本全国で対応可能です。一方、融資を伴うものでしたら関東(東京、千葉、神奈川、埼玉、茨城一部)、中部(愛知県、岐阜県)、関西(大阪府、京都、奈良一部、兵庫一部)にて対応することができます。予め御承知おきください。


依頼する場合はどのようにしたらいいの?


 まずはメール・電話にてご連絡ください。その後、弊社へご来室いただく形(出張可・金10,500円費用有り)になります。なお、メールでのご連絡の方が確実です。
 TEL : 03 - 3318 - 1386 FAX : 03 - 3318 - 1387


報酬の支払いはどのタイミングとなりますか?


 ご依頼時には原則、着手金として金31,500円(税込)~がかかります。但し、コンサルティング関連など融資を伴わない場合は、半金を着手金として頂戴するケースもございます。
 残りの報酬は全ての業務が終わった段階で頂戴いたします。


業務の依頼に関する注意事項


 親子間・親族間売買の業務依頼において、客観性・妥当性・公平性を欠く取引価格の設定、売主または買主に一方的な有利な契約条項の追加、詐害行為などの不当行為に当たるもの、もしくは当たる恐れのあるもの、弊社において疑念を払拭できない取引に関しましては、お受けできない場合がございますので、あらかじめご承知おきいただきますよう宜しくお願いいたします。
 また、お客様との意思疎通が図りがたいと判断した場合は、弊社よりご依頼をお断りする場合がございますことを、予めご承知おき頂ければと存じます。