債務弁済〔 競売・任意売却・ローン滞納 〕

●このようなお客様が対象です。

●ご両親様に債務があり返済が必要な方 ●守りたい自宅や不動産がある方    ●滞納の督促等、競売や任意売却前後の方●親子親族での不動産売買にご納得の方

●相談時はこのような事を教えてください。

●売買されるまでの背景や経緯、現在状況●債務一覧:誰からどの程度借りているか●不動産の情報:面積や築年数     ●融資を受ける方のご年収、借入状況等

●このような解決方法が考えられます。

●時価にて親子間親族間で売買します  ●債権者から文句が出ないようにします ●融資が必要な場合はアレンジいたします●税金を可能な限り少なくいたします  

●費用はこの程度かかりそうです。

●成功報酬で売買時価の4%(税別)  ●基本報酬金250,000円(税別)~です ●諸費用は時価の5%~7%が目安です  ●弊社報酬・諸費用は融資での借入も可能

 親子間親族間売買は皆様個別の事情に応じた対応が不可欠です。まずはお気軽にご連絡ください。

弊社における親子間・親族間売買サポートとはどのようなものですか?


 弊社でお客様の親子間・親族間売買をサポートする場合は下記の内容をもって行います。

1)最善の解決策のご提案
2)不動産仲介業務一切(売買契約書等の作成)
3)売買価格の助言  (不動産鑑定士との協業の場合もあります。)
4)税務面での助言  (提携税理士との協業の場合もあります。)
5)融資手続き等の代行助言
6)アフターフォロー (翌年の税務申告までお手伝いします。)
7)その他      (相続手続,賃貸借契約の締結等)

 主に上記7点のお手伝いを弊社は行います。費用に全て込みで行っております。


どのような相談が多いのですか?


 弊社での平成26年実績では債務の滞納や利益の喪失を理由とする親子間・親族間売買のご相談が全体の7割程を占めました。平成27年現在でも既に同数程のご相談を頂戴しております。それほど数多くのご相談をいただいております。なお、この債務弁済は支払不安とは違い、競売開始決定がなされている方、既に利益の喪失となっている方、滞納をしている方が対象となります。さて、相談の内容としましては主に下記の3つに分類できそうです。

1)親が住宅ローンの支払いを滞納していて、銀行からは競売にかけると言われている。せめて私が買って守りたい。
2)親がかつて事業をしていた頃の債務(借入)の支払いが滞りがちで、子供の私がせめて自宅を買って守りたい。
3)親が知人からの借金をしていて返済の督促を受けている。自宅を私が買うことで返済資金に充てたい。

という3種類のご相談が多数を占めます。後は1)の亜種で不動産担保ローンの利用によってというご相談も多くあります。どの内容も弊社では解決まで導いておりますが、3)のような知人からの借入等、出所不明な借入への返済という場合は、方法が限られており難易度は高くなります。


どのような対応が良いのですか?


 債務弁済の対応としては、贈与等は既に利用できませんので、どうしても自宅や不動産を守りたいならば時価による売買を選び債務の返済に充てるしかないものと思われます。後は現金か融資かなど方法論の選択のみとなります。
 どうしてそうなるのかと言いますと、既に滞納している現実から債権者が返済を猶予することは考えにくく、住宅ローン等では返済が3~6ヵ月ほど滞納した時点で利益の喪失と言って、一括返済を求められる現実があります。それ故、時価による売買という解決方法となります。また、高い金利の遅延損害金も発生いたしますので、時間がかかる対応は損をする可能性が高いことも上げられます。
 ということを持って債務が滞った場合は売買による解決しかない、早ければ早いほど良いと言えると思います。


重要なポイントは何でしょうか?また、やってはいけないことは何でしょうか?


 弊社で携わったご相談案件から言える重要なポイントは下記の3つとなります。

1)既に返済が行き詰ることが分かる時は惰性的な返済の継続を止めること。その分自己資金を貯める方法に回した方がより良いと思います。
2)借り入れをされる方(子や親族)の自己資金(現金)を返済に回さないで下さい。特に一括で返済する時以外の借り入れをしての返済充当は厳禁です。
3)一日も早い対応をお勧めいたします。競売や差押の場合時間に余裕がなくなります。

 他にも重要なポイントは多くありますが、まずは上記3点がポイントであると言えそうです。特に2)のように親が借金に行き詰ると、子も返済のために自己資金を捻出したり、それだけならまだしも借金をされる方もおり、その場合は最後に親子間親族間売買で融資を利用しようにも利用できなくなる可能性があります。注意が必要です。
 また、3)で触れましたように、滞納を始めたらすぐの対応をお薦めいたします。何千万円という債務ですと遅延損害金だけでも馬鹿にできないからです。また、急な差押えなど不測の事態も考えられます。早いに越したことがない。これは的外れではない言葉だと思われます。
 最も重要なのはこの先好転が望めないなら、結論を先延ばしにせず一日も早く見切りをつけることにあります。


金融機関から融資は受けられるのでしょうか?また、そのポイントは?


 結論からいいますと、融資をしてくれる金融機関はありますので融資は問題ないと思います。ただ、債務弁済の場合はクリアする課題が多いため、勤務先、勤続年数、ご年収によっては審査を受け付けて頂けない金融機関も多く、結果、金融機関の選択に制限が出ることが大変多いのが実情です。
 そのポイントとしては一概には言えないのですが、弊社で取り扱った実例からは下記のことが言えると思います。

1) 買主(息子、娘、親族)の属性(年収、勤務先、借入状況)が良いこと。
2) 売主(親)と買主(息子、娘)が同一勤務先でないこと。
3) 買主(息子、娘、親族)に自己資金が多少でもあること。
4) 不動産の担保評価があること。

 上記のうち3点ほどクリアされていると、親子間、親族間売買でも、比較的、融資が通りやすくなるようです。逆に全て難しい方ですと、融資審査が厳しいものになることをご承知おきください。このような場合はどうなんだろうか?とお悩みの方は、弊社へのご相談は無料ですからお気軽に弊社までご連絡ください。


融資は自分で申し込んでも審査が通るのでしょうか?


 弊社でよく聞かれるご相談となります。ここは一概に言えないのですが、ご自身で融資を申し込んでも大丈夫な場合もあると言えます。実はここは弊社でも統計を取っていないので分かりづらいのですが、ヒアリングをした結果、下記の場合、融資審査は比較的通りやすい傾向があるようです。

1)買主売主双方とも給与所得者(売主は定年後無職でも可)であること。
2)実質、債務者変更及び住宅ローンの借換えとなるのが望ましい。もしくは、抵当権が付いていない不動産での売買であること。
3)自己資金が売買代金の1割~2割ほどご用意できること。

 なお、金融機関よりこの不動産業者を通して欲しいと言われる場合もあります。(仲介手数料を支払う形となります。)金融機関にとっていかにリスクを低くできるかがポイントであるとも言えると思います。


他社を通して融資審査を行い融資を断られたのですが、もう借り入れは難しいのでしょうか?


 結論からいいますとそんなことはありません。他社さんを通して駄目でも弊社では大丈夫な場合もあります。こちらも弊社でよくご相談をいただく質問なのですが、弊社では債務弁済の案件で、他社さんで「融資が通りませんでした」という場合も、同銀行の別支店で融資を通していただいたことがあります。何故審査承諾を得られたかなのですが、おそらく下記が理由であったと思います。

1)売買背景を明確にした。
2)売買価格が不動産の適正価格であることを提示した。
3)債権額との関係で今回の売買と後日想定されるトラブルを切り離した。

 ポイントは、金融機関で考えられるリスクを少なくした点ではないかと思います。この作業をするかしないかで融資審査の結果は微妙に異なってきます。審査内容はブラックボックスのためあくまでも想定としか言えませんが、おそらくそうであると思います。したがって、単に融資の審査をかけるのでは審査が難しい場合もありうると言えるのではないかと思います。


(買主となる)私に消費金融の借入があるのですが、それでも融資を受けることは大丈夫ですか?


 年収等の関係によりますので、一概には言えないのですが、消費者金融の借入がある場合は、なかなか厳しい状況になることが多いのは事実です。例え、消費者金融の借入があったとしても、弊社の独自判断では借入額は年収の1/4ぐらいまで、借入本数は2本までの方が、まだ融資審査に取り上げて頂けるかな?と考えております。よく「過去に借入はありましたが、返済したから大丈夫です。」と言われる方が多いのですが、例え返済されたとしても、その履歴は半年から1年ほど残りますので、融資審査時の個人信用情報では確認が取れてしまいます。それ故審査傾向は大変厳しくなります。但し、弊社では、自己資金があり借入を完済することを条件に年収600万円、借入3,000万円のお客様で融資審査を通したことがありますので、一概には言えないかもしれません。したがって、借入があるからすなわち駄目であるとは言えないので、そのような場合は一度弊社までご相談を頂戴できればと思います。


自分は年収があまりないのですが融資を受けることは難しいのでしょうか?


 年収がない方でも融資が難しいとは一概には言えませんのでご安心下さい。もし、対象となる不動産が賃貸住宅等の収益物件でしたら、年収がなくとも融資を受けられる方法はございます。そのような場合は、是非弊社までご相談下さい。場合によっては何らかの方法をご提示できるものと思います。


融資の金利はどの程度なのですか?


 金融機関によって異なります。一言でいうと金利は千差万別となります。弊社の実績では、金利は1%前半~4%後半までとなっております。(平成27年3月現在)
何故そこまで違うのかと言いますと、金融機関によって親子間・親族間の売買は通常の住宅ローンと違い特殊な扱いになるからだと考えられます。また、各金融機関の諸条件により取り扱って頂けるか否かという違いもあります。したがって、お客様の借入属性が金融機関が考える基準より高く、リスクがほとんどないと考えられる場合は、金利は1~2%台となりますが、一般的にはそこまで達することがないため金利は3~5%台になることが多いです。また、大ざっぱな目安を伝えますと(あくまでも目安です。様々な諸条件によります。)下記のような条件になることが多いです。

1)競売,任意売却,滞納等の場合 ・・・金利2%前半~4%前半(平成27年3月現在実績)
2)資産の入れ替えや相続税対策・・・金利1.0%~2.5%
3)事業性のない親子親族間売買・・・金利2.5%~4.0%
4)事業性のある親子親族間売買・・・金利3.5%~5.0%

 私の場合はどうなのか?どれぐらいなのか?とお知りになられたい場合は、弊社までご予約の上、必要書類をご持参の上ご来社ください。ある程度の目安をお伝えできるものと思います。最終的には審査をして見ないと結果は分からないことはご注意下さい。


住宅ローン控除は使えるのですか?


 同一生計でない場合は原則控除は受けられます。※詳細は税理士や税務署等にご確認ください。親子間親族間売買だとしても、あくまでも住宅の購入でありますので、金融機関の住宅ローンを所定の期間と金額を組んで使うと、住宅ローンの控除を適用できます。但し、ポイントがありましては、対象外の特例にさらっと入っております「購入前後で生計を一とする親族から購入した住宅」は特例の対象外という点です。生計が一緒の方は残念ながら利用は難しいと言えます。また、例え生計を一としなくとも、生活費等の送金等が常になされていると「生計が一」と判断され適用することができません。結構難しいのです。
 ただ、意外なのですが、実は税務署がどのような観点から同一生計を判断しているのか見極めるのが難しいのが実情です。弊社でお手伝いをしたお客様でも税務署に申告をした結果、別の住所所在地から購入した場合はOK、同一住所所在地で購入した場合はNGという傾向が大変多く見受けられました。(平成27年3月現在)同一住所所在地(同じ家屋で居住)だとしても、別の生計の場合も多いのですが、その説明が難しく、申告の際に税務署の方から「難しいです」と言われることが多く、諦められる方も多いです。また、通帳の写しなどを提出し説明をされた方もいらっしゃいます。売主の親子親族との間にお金のやり取りが多い方は控除利用がほぼ難しいと思われます。もし、どうしても住宅ローン控除を利用した場合は、税理士の先生にご依頼をいただき、しっかりと話を詰めておく必要がございます。※ご要望がありましたら、弊社提携の税理士をご紹介いたします。


私(自分)は東京に住んでいるのですが、地方の実家購入での融資利用は可能ですか?


 ご実家が関東、中部、関西(※対象エリア内となります)にあれば可能です。お客様や購入対象不動産の内容如何では、セカンドハウスとしての購入形式により、融資を組むことは可能です。ただ、通常の親子間親族間売買よりも手間暇はかかってしまいますので、労力がかかるものとしてお取組みいただきます。


私は別に住宅ローンを組んでいるのですが、別にローンを組むことができますか?


 ご年収と現在の借入額によります。セカンドハウスローン扱いとなりますが、利用は可能です。


既に返済を終えたのですが、1年前に借入の返済が滞ったことがあります。これは関係しますか?


 大きく関係いたします。融資審査の際に各金融機関は個人信用情報の同意書を皆様から取得しますが、その情報では約2年間の返済履歴が出てきます。そこで返済が滞ったことが分かると一挙にハードルは高くなってしまいます。これが2回(2ヵ月)に渡ってしまうとまず融資は難しいものと思います。弊社にご相談に来られる方で「借入はありませんので融資は大丈夫だと思うのですが・・」と仰られる方がいるのですが、2年間に遡って借入履歴を聞いてみないと何とも言えないのはこのためです。あと、消費者金融系で借入れをされたことがある場合はその履歴があるだけで融資審査上はマイナスになるため、どの程度の期間、金額での借入れであったのか弊社までご相談をいただければと思います。
 なお、借入れしたことがあったが内容を覚えていない という方は下記機関にて皆様個人の信用情報を開示しておりますので、一度ご確認をされて見てはいかがでしょうか?


個人信用情報の確認
→JICC ( 消費者系 )  http://www.jicc.co.jp/
→CIC  ( 信販系 )   http://www.cic.co.jp/
→KSC  ( 銀行系 ) http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
 直接、信用機関に赴いて取得する場合は即日信用情報を取得できますが、郵送等のやり取りにて取得する場合は、概ね2~3週間ほど時間がかかります。 


住宅ローンの融資が必要な場合、貴社ではどのように対応してくれるのでしょうか?


 取引の最後まで下記の流れにて応対させていただきます。

1)お客様へのヒアリング(売買する背景・事情・緊迫性・生活状況・負債等の確認)を行います。
2)お客様に融資必要書類をご用意いただきます。
3)弊社にて売買背景、生活状況、調査した不動産概況をまとめます。
4)各金融機関に口頭での審査受付の可否を取ります。
5)お客様に事前審査書類をご記入いただきます。
6)口頭応諾の金融機関に事前審査申込書を提出します。
7)事前審査が承認なら、売買契約を結び、本審査に入ります。

 その後は、通常の不動産売買の流れと同じになります。違う点は、当相談室がヒアリングその他により売買事情の背景、事情、緊迫性、生活事情、融資後のお金の流れを明確にさせることで、親子間売買・親族間売買で金融機関が最もリスクと捉える箇所をクリアにし、融資してもらうようにお手伝いすることです。
なお、1)のヒアリングの段階でこのケースは難しいと判断した場合は、その旨を申し上げますので、お客様には無駄がありません。ただ、融資は金融機関にご判断をいただくものですので、例え弊社が承諾を得られそうと判断しても、その結果は審査結果が出てくるまで分からないのが実情ですが、弊社では数多くの融資案件を取り扱っておりますので概ね判断ができますのでご安心頂ければと存じます。


諸費用や報酬は幾らぐらいでしょうか?


 諸費用や報酬はどこまで業務として行うかによって異なって参りますが、概ね目安は下記の通りとなります。

● 諸費用  ・・・登記まで含めて時価の 5%~7% (税別) ※一般の売買と同額です。
● 弊社報酬1・・・     売買時価の 3%~4% (税別) ※融資が必要な場合・成功報酬
● 弊社報酬2・・・     最低    250,000円~(税別) ※現金の場合 

 目安としては売買時価2,000万円でしたら諸費用と報酬を合わせて約150万円となります。よくそこまでの現金は用意できませんと言われることがあります。その場合は、融資による諸費用捻出を検討いたしますので、弊社までご相談下さい。融資による諸費用捻出は、ご年収、不動産の評価となります。なお、実際にはご依頼前にお見積りをご提示いたしますので、そちらをご参照いただければと思います。なお、お見積りまでは費用はかかりませんのでご安心ください。
 また、任意売却もしくは破産管財での売却の場合は、債権者や管財人弁護士先生から成功報酬として売買時価の3%+6万円(税別)を申し受けさせていただきますので、予めご承知おき頂ければと思います。


自己資金がないのですがどうにかなりますでしょうか?


 場合によっては自己資金がなくとも問題ありません。ご年収もしくは不動産の担保評価がある一定以上であれば自己資金を使わずに金融機関からの借り入れのみで親子間・親族間売買を行えます。但し、ほとんどの金融機関では自己資金が全くない場合は対応して頂けませんし、売買自体も難しくなります。自己資金があるけどできれば使いたくない場合は、その旨ご相談ください。


親子間・親族間の売買での適正価格は幾らなの?

 
 売買の場合は『時価相当額』、贈与の場合は『路線価格等による評価額』が適正価格となります。売買価格の適正価格については、いろいろ言われておりますが、国税庁のタックスアンサーなどでは時価という表現に留まっております。とすると、不動産業者の査定価格の中庸値や不動産鑑定士の鑑定評価が最も適した根拠となります。
 なお、売買の場合、時価評価といえども幅があるものです。弊社では、売買事例による時価と、路線価格・家屋評価額などを鑑みて、売買価格をアドバイスさせていただいております。もちろん、売買背景にもよるところですので、お客様とのご相談により最終的な価格はご提示させていただきます。
 税務対策上、客観的な売買価格が必要な場合は、不動産鑑定士による鑑定評価書の取得をしていただくようにお勧めしております。特に不動産鑑定評価書は、築年数が古い建物や土地に問題がある不動産、全く人が入っていないアパートなど通常の状態とは言い難い場合に、その取得効果が大変高くなります。仮に普通に計算すると3,000万円の不動産だけど、ちょっと建物が古くてリフォームが必要・・・となると、2,500万円ほどの評価になる場合があります。買手が少しでも価格が安い方がいい場合にはとても効果的です。
 弊社では、提携の不動産鑑定士がおりますので、お客様自身で改めて鑑定士にご依頼いただかなくとも構いません。弊社よりご紹介をさせていただきます。


可能な限り安い売買価格で買いたいのだけど・・・

 
 時価より安い売買価格にて親子間親族間売買を行う場合、下記2点につき注意が必要です。

1)後で債権者から訴えられる詐害行為との関係(財産隠し)
2)税務署から贈与ではないかと捉えられる低廉譲渡の問題(贈与税)

 前者の場合ですが、その売買により債権者に全額の返済できる場合は該当しませんが、債権者全体の返済につながらない場合、一部の方への返済のみといった場合は、安すぎると「安く買った分、足りない返済分を出せ!」と後日問題になるケースがあります。債権者数が多い場合は、できる限り時価に近い形での売買をお薦めいたします。
 後者の場合は、時価の定義がかなり広範囲であることから、多少なりとも安いからと言ってすぐに低廉譲渡となる訳ではありません。弊社ではその点を含めてアドバイスをさせていただきます。また、かなり安く買いたい場合は、不動産の状況を拝見させていただき、場合によっては不動産鑑定評価の取得をお薦めさせていただきます。


債務が多すぎるのですが先に破産等法的処理がいいのでしょうか?


 弊社ではよく弁護士の先生に破産を申し立ててから、親子間・親族間売買のご相談を承ることがあります。また、小タイトルの通り債務の返済に窮して、督促をストップさせるため弁護士の先生に介入していただいてからというケースもあります。
 ただ、先に破産等法的処理を取られると不動産をこの人にこの価格で売る、先にこの人に返済をするという恣意的な行動ができなくなりますので、自宅や特定の不動産を守りたいということであれば、先に弊社へご相談を頂戴できればより良いものと考えております。


親子間・親族間売買で名義書き換え後、親は自己破産しても大丈夫でしょうか。


 時価で売買をしていたなら原則は問題ありません。(※注意が必要です。)登記移転後、親御さんには破産手続きを取っていただいても構いません。


既に競売になると通知が来ているようなのですが対応して頂けますでしょうか?


 弊社にて対応できますので早いうちにご連絡ください。親子間・親族間売買でも債権者の同意さえ得れれば問題ありません。弊社では債権者の交渉も含めお手伝いして参りますので早急にご連絡を頂戴できればと思います。


親子間・親族間売買はリスクも大きいのでやらない方がいいのでしょうか?


 税金の特典を使えないなど、リスクがあるのがこの売買です。
 したがって、親子間・親族間売買を行うか否かは個々の判断だと思われます。ただ、親(親族)が年を取られている場合は、ご自宅を売却することは容易ではありませんし、その後の生活再建も大変だと思います。特に、ご自宅を借金で手放すことは精神面で厳しいことですので、弊社の経験では可能な限り、一度、子(親族)が買い取った上でそれでも返済が厳しい場合は 落ち着いた頃に売却して借入を消す方が宜しいのではないかと思います。
 また、決して金銭の損得では判断されないことをお奨めいたします。


貴社で対応していただけるエリアはどこまでですか?


 債務弁済につきましては、関東(東京、千葉、神奈川、埼玉、茨城一部)、中部(愛知県、岐阜県)、関西(大阪府、京都、奈良一部、兵庫一部)、その他(仙台、福岡)にて対応することができます。それ以外のエリアでのご対応は難しくなりますので、予め御承知おきください。


依頼する場合はどのようにしたらいいの?


 まずはメール・電話にてご連絡ください。その後、弊社へご来室いただく形(出張可・金15,000円税別・費用有り)になります。なお、メールでのご連絡の方が確実です。
 TEL : 03 - 3318 - 1386 FAX : 03 - 3318 - 1387


報酬の支払いはどのタイミングとなりますか?


 ご依頼時には着手金として金30,000円(税別)がかかりますが、(但し競売前後の場合は頂戴しません。)それを除いた報酬は完全なる成功報酬となりますので、全て終わった後に頂戴することになります。
 したがいまして、全ての取引が終わった後、弊社報酬を申し受けさせて頂きます。もちろん、当事者の責任ではなく、親子間・親族間売買が不成立に終わった場合は、お支払いは結構ですので「結局駄目だったのに報酬だけ払うのか」ということはありませんので、何卒ご安心ください。


業務の依頼に関する注意事項


 親子間・親族間売買の業務依頼において、客観性・妥当性・公平性を欠く取引価格の設定、売主または買主に一方的な有利な契約条項の追加、詐害行為などの不当行為に当たるもの、もしくは当たる恐れのあるもの、弊社において疑念を払拭できない取引に関しましては、お受けできない場合がございますので、あらかじめご承知おきいただきますよう宜しくお願いいたします。
 また、お客様との意思疎通が図りがたいと判断した場合は、弊社よりご依頼をお断りする場合がございますことを、予めご承知おき頂ければと存じます。