支払不安〔 年収減・病気離職・支払過多 〕

●このようなお客様が対象です。

●支払を続けていくのが不安な方    ●親の年収減や病気による離職が明確な方●未だ債務の返済を滞ったことがない方 ●支払額が多く支払額を減らしたい方 

●相談時はこのような事を教えてください。

●売買されるまでの背景や経緯、現在状況●購入時の価格と債務残高(償還表)  ●不動産の情報:面積や築年数     ●融資を受ける方のご年収、借入状況等

●このような解決方法が考えられます。

●時価で親子間親族間で売買します   ●税金を可能な限り少なくします    ●融資が必要な場合はアレンジいたします●相続問題も留意した方法を提案します 

●費用はこの程度かかりそうです。

●成功報酬で売買時価の4%(税別)  ●基本報酬金250,000円(税別)~です ●諸費用は時価の5%~7%が目安です  ●弊社報酬・諸費用は融資での借入も可能

 親子間親族間売買は皆様個別の事情に応じた対応が不可欠です。まずはお気軽にご連絡ください。

弊社における親子間・親族間売買サポートとはどのようなものですか?


 弊社でお客様の親子間・親族間売買をサポートする場合は下記の内容をもって行います。

1)最善の解決策のご提案
2)不動産仲介業務一切(売買契約書等の作成)
3)売買価格の助言  (不動産鑑定士との協業の場合もあります。)
4)税務面での助言  (提携税理士との協業の場合もあります。)
5)融資手続き等の代行助言
6)アフターフォロー (翌年の税務申告までお手伝いします。)
7)その他      (相続手続,賃貸借契約の締結等)

 主に上記7点のお手伝いを弊社は行います。費用に全て込みで行っております。


どのような相談が多いのですか?


 弊社での平成26年実績では、住宅ローン等債務の今後における支払い不安を理由とする親子間・親族間売買のご相談が全体の2割程を占めました。競売や任意売却、滞納などの債務弁済のご相談が多かったため比率としては多くはありませんが、数としては相当のご相談を頂戴いたしました。なお、債務弁済とは違い未だ滞納をしたことがない方が対象となります。
 さて、相談の内容としましては主に下記の4つに分類できそうです。

1)親の年収が下がってこのままだと支払いを続けることができない。代りに子供の自分が支払いたい。
2)親が病気やリストラで仕事を離れることになった。まだローンがあるので代りに子供の自分が支払いたい。
3)現在親の住宅ローンの支払いが多く、融資期間を伸ばすため子供の自分が買うことで支払額を減らしたい。
4)事業がうまく行っていないため、今後のことを考えて自宅は子供に譲っておきたい。

 という4種類のご相談が多数を占めます。もしくはこの類型にまとめられます。
 特に弊社では1)、2)での年収が減ったもしくは減ることによっての支払不安による親子間売買が多い形となります。借換えも検討を行うのですが、実態としては債務額と年収が見合わず、またご年齢による融資期間延長の制限があることから、親子間売買で融資期間を延ばして返済額を減らすことが多いのが実情です。
 実際にご依頼を頂戴した実例としては、クライアントのご年齢が現在55歳(借り入れ時35歳)、当初債務4,000万円、当初融資期間35年、残融資期間15年、金利2.9%で借り入れを行い月々152,000円台の支払いをされていたのを、年収が減少したことにより苦しくなったことからご相談を賜り、その結果、親子間売買することによりご子息様が融資期間35年にて月々96,000円の支払いで済むようになりました。約56,000円の支払減とすることができました。借換えも検討をしたのですが融資期間の延長が難しく、結果このような形をとった実例です。
 その他のどの内容も弊社では解決まで導いておりますので安心してご相談ください。なお、返済が滞納していない分だけ時間に余裕があり対応方法が多く考えられますので、時間をかけて御納得いくまでご相談に応じられます。


どのように対応していったら良いのですか?


 後述いたしますが、支払不安の場合は債務弁済の場合と違い、売買だけではなく贈与等など他の方法も利用ができます。(※注 債権額が多い場合は贈与を使わないケースがあります。)また、借り換えにより返済額を減らすといった方法も利用できます。したがって、様々な方法を取れるのが特徴です。

1)売買だけではなく、贈与など他の方法も選択肢としてある。
2)返済額を減らすため借り換えも検討できる。

ということで、このような対応が良いですというベストな方法はなく、あくまでもお客様一人ひとりに応じた方法を採用させていただく形になりますので、お客様とのご相談の中から最善の方法を御提案する形になろうかと思います。なお、売買でも一部を売買し、後は贈与で行うという方法での利用もありました。(詳細は持分売買をご参照ください。)千差万別と言えます。


父の債務が大きいので先に法的に処理をした方がいいのでしょうか?


 個々の事情によりアドバイスは変わりますが、対象となる不動産の時価評価が、買主側(子・親族)で買い受けられる金額であれば、まずは売買をした方が良いケースがほとんどです。債務額が大きければ大きいほど、債権者数が多ければ多いほど、法的処理中もしくは後で、特定の金額で特定の対象者に不動産を売ることは難しくなりますので売買が先となります。
 弁護士や司法書士の先生に依頼する(もしくは直接裁判所へでの)法的処理は、売買の後でも遅くはないものと思います。


重要なポイントは何でしょうか?また、やってはいけないことは何でしょうか?


 弊社で携わったご相談案件から言える重要なポイント、やってはいけないことは下記の3つとなります。

1)債務の返済はそのまま続けて下さい。滞納を始めると対応方法は制限され時間的な余裕がなくなります。
2)税金の問題が大きく占めてきます。税務対策が必要です。
3)余裕があるうちの対応であることと、贈与が絡むことが多いことから相続対策も必要です。

 他にも重要なポイントは多くありますが、まずは上記3点であると言えそうです。
 特に最初の1)なのですが、債務の返済を止めてしまうと親(売主側)の借入履歴が傷ついてしまい、まず借り換えは難しくなり、次いで債務分だけ子(買主側)に融資を使って買い取ってもらう場合も、返済を滞る方に残りの持分を残しておくのが不安なため、名義全ての売買でないと、融資をする金融機関は難色を示すことがあります。方法が限られてしまいますので注意が必要です。
 また、3)の通り、まだ親(売主側)に余裕がある中での対応のため、債務弁済のような切迫した雰囲気ではないのが裏目に出て、直前になって相続人(子・買主の御兄弟姉妹の方)から反対されて出来ないというケースもあります。そのため、贈与にて対応する場合も含めて、事前に相続人の合意を得ておくことは重要であると思います。


税金の問題とは何ですか?その注意するポイントは?


 重要なポイントで触れなかった2)の税金の問題に触れてみます。債務が滞っている訳ではないため、債務者側への
気遣いや、時間的な余裕はつくれます。その分、税金の問題が目についてきます。注意するポイントとしては以下の2点です。

1)低廉譲渡による贈与税等各種税務対策(時価の算定)
2)譲渡所得課税対策(居住用3,000万円控除不適用のため)

 低廉譲渡や時価の算定については後述する「適正価格は幾らなの?」を見て頂ければと思いますが、いわば、その売買価格だと時価と比べて安いから贈与と見做しますよと税務署に言われないようにする。ということであると思います。
 また、親(売主側)が債務履行の売却ではないため、譲渡所得(住民税、所得税)が課税されることがほとんどとなります。つまり、取得費(不動産購入価格)を明らかにし、それを超えないようにしなければなりません。
譲渡所得税のポイントは、売却時に購入価格と比べて利益がでないことが必要です。
 したがって、
時価 ≒ 売買価格 < 取得費
 という関係性の構築が税金を安くする(もしくはかからせなくする)上で大事となります。
弊社ではこの2点については、毎年のように税務申告まで(時には提携の税理士の先生と組んで)お手伝いをしておりますので、その経験から助言をさせていただきます。


親子間・親族間の売買での適正価格は幾らなの?

 
 売買の場合は『時価相当額』、贈与の場合は『路線価格等による評価額』が適正価格となります。売買価格の適正価格については、いろいろ言われておりますが、国税庁のタックスアンサーなどでは時価という表現に留まっております。とすると、不動産業者の査定価格や不動産鑑定士の鑑定評価が最も適した根拠となります。
 なお売買の場合、時価評価といえども幅があるものです。当相談室では、売買事例による時価と、路線価格・家屋評価額などを鑑みて、売買価格をアドバイスさせていただいております。もちろん、売買背景にもよるところですので、お客様とのご相談により最終的な価格はご提示させていただきます。
 税務対策上、客観的な売買価格が必要な場合は、不動産鑑定士による鑑定評価書の取得をしていただくようにお勧めしております。特に不動産鑑定評価書は、築年数が古い建物や土地に問題がある不動産、全く人が入っていないアパートなど通常の状態とは言い難い場合に、その取得効果が大変高くなります。仮に普通に計算すると3,000万円の不動産だけど、ちょっと建物が古くてリフォームが必要・・・となると、2,500万円ほどの評価になる場合があります。買手が少しでも価格が安い方がいい場合にはとても効果的です。
 弊社では、提携の不動産鑑定士がおりますので、お客様自身で改めて鑑定士にご依頼いただかなくとも構いません。弊社よりご紹介をさせていただきます。


安い売買価格で買い受けたいのだけど・・・

 
 債務弁済の時とは異なり、債権者の問題や詐害行為の心配はありませんので、債務が返済できるなら時価より安い売買価格にて買い受ける方法があります。通常に(単純に)安い価格で売買しますと

●税務署から贈与ではないかと捉えられる低廉譲渡の問題(贈与税)

 この問題が発生しますので注意が必要です。概ね路線価ベースであれば問題がないと裁判所判例などにより言われておりますが、総合的に見てでのお話となりますので、安心できるかと言えばそうでもありません。

●贈与税は路線価以上であればかからない?(判例)

 他の対策方法としては、今回は親(売主側)が返済を滞納した訳ではありませんので、持分売買や贈与などが利用できます。したがって債務分だけ売買として処理し、残りの持分は親(売主側)で所有することができます。なお、残った持分が気になるようでしたら子(買主側)へ贈与すれば良い訳です。例えば、抵当権1,200万円のある2,000万円の時価の不動産を親子間で売買にするのに、低廉譲渡を避ける意味合いで本来であれば2,000万円で売買をしなければなりませんが、このケースでは1,200万円は売買を行うことで債務を返済し、子(買主側)は持分12/20を持つということです。なお残りの持分8/20は親(売主側)で所有することになります。必要であれば、残り800万円分は相続時精算課税制度(贈与)で子へ処理することで、安く買った場合とほぼ同様の効果を得ることが可能です。
 ただ、持分で~というのは面倒くさいと思われるのも事実ですし、将来、相続が発生し、親(売主側)の持分が他の兄弟などへ拡散した場合はやっかいなことになります。そこで、どうしても安く買いたいという場合には、不動産の状況を拝見させていただき、減価要因を導き出した上で、安い不動産鑑定評価が出そうなようでしたら、鑑定評価の取得をお薦めさせていただきます。そうすることで、安い売買価格で売買することが可能となります。

 

今後,(親・売主側の)事業が行き詰まりそうな場合でも贈与は使えるのですか?


 申し訳ございませんでした。債務状況が厳しいと贈与という方法は使えなくなります。(使わない方がいいと思います。)贈与で名義を換えたとしても、詐害行為等訴訟で贈与をした意味がなくなる場合があります。債務の返済の中で贈与した不動産の存在がクローズアップされ財産隠しとされる場合があるからです。この場合は新たな名義人にも結局は影響します。そのため結果から言うと、時価で売買をする方が最も良いものと思います。この点は、個々の事情により回答が異なりますので、まずはお気軽に弊社までご相談ください。


金融機関から融資は受けられるのでしょうか?また、そのポイントは?


 結論からいいますと、融資をしてくれる金融機関はありますので融資は問題ないと思います。ただ、支払不安の場合は債務弁済と同じくクリアする課題も多いため、勤務先、勤続年数、ご年収によっては審査を受け付けて頂けない金融機関も多く、結果、金融機関の選択に制限が出ることが大変多いのが実情です。
 そのポイントとしては一概には言えないのですが、弊社で取り扱った実例からは下記のことが言えると思います。

1) 買主(息子、娘、親族)の属性(年収、勤務先、借入状況)が良いこと。
2) 売主(親)と買主(息子、娘)が同一勤務先でないこと。
3) 買主(息子、娘、親族)に自己資金が多少でもあること。
4) 不動産の担保評価があること。

 上記のうち3点以上クリアされていますと、親子間、親族間売買でも、比較的、融資が通りやすくなるようです。逆に全て難しい方ですと、融資審査が厳しいものになることをご承知おきください。このような場合はどうなんだろうか?とお悩みの方は、弊社へのご相談は無料ですからお気軽に弊社までご連絡ください。


融資は自分で申し込んでも審査が通るのでしょうか?


 弊社でよく聞かれるご相談となります。ここは一概に言えないのですが、ご自身で融資を申し込んでも大丈夫な場合もあると言えます。実はここは弊社でも統計を取っていないので分かりづらいのですが、ヒアリングをした結果、下記の場合、融資審査は比較的通りやすい傾向があるようです。

1)買主売主双方とも給与所得者(売主は定年後無職でも可)であること。
2)実質、債務者変更及び住宅ローンの借換えとなるのが望ましい。もしくは、抵当権が付いていない不動産での売買であること。
3)自己資金が売買代金の1割~2割ほどご用意できること。

 なお、金融機関よりこの不動産業者を通して欲しいと言われる場合もあります。(仲介手数料を支払う形となります。)金融機関にとっていかにリスクを低くするかがポイントであるとも言えると思います。


他社を通して融資審査を行い融資を断られたのですが、もう借り入れは難しいのでしょうか?


 結論からいいますとそんなことはありません。他社さんを通して駄目でも弊社では大丈夫な場合もあります。こちらも弊社でよくご相談をいただく質問なのですが、弊社では債務弁済の案件で、他社さんで「融資が通りませんでした」という場合も、同銀行の別支店で融資を通していただいたことがあります。何故審査承諾を得られたかなのですが、おそらく下記が理由であったと思います。

1)売買背景を明確にした。
2)売買価格が不動産の適正価格であることを提示した。
3)債権額との関係で今回の売買と後日想定されるトラブルを切り離した。

 ポイントは、金融機関で考えられるリスクを少なくした点ではないかと思います。この作業をするかしないかで融資審査の結果は微妙に異なってきます。審査内容はブラックボックスのためあくまでも想定としか言えませんが、おそらくそうであると思います。したがって、単に融資の審査をかけるのでは審査が難しい場合もありうると言えるのではないかと思います。


(買主となる)私に消費金融の借入があるのですが、それでも融資を受けることは大丈夫ですか?


 年収等の関係によりますので、一概には言えないのですが、消費者金融の借入がある場合は、なかなか厳しい状況になることが多いのは事実です。例え、消費者金融の借入があったとしても、弊社の独自判断では借入額は年収の1/4ぐらいまで、借入本数は2本までの方が、まだ融資審査に取り上げて頂けるかな?と考えております。よく「過去に借入はありましたが、返済したから大丈夫です。」と言われる方が多いのですが、例え返済されたとしても、その履歴は半年から1年ほど残りますので、融資審査時の個人信用情報では確認が取れてしまいます。それ故審査傾向は大変厳しくなります。但し、弊社では、自己資金があり借入を完済することを条件に年収600万円、借入3,000万円のお客様で融資審査を通したことがありますので、一概には言えないかもしれません。したがって、借入があるからすなわち駄目であるとは言えないので、そのような場合は一度弊社までご相談を頂戴できればと思います。


融資の金利はどの程度なのですか?


 金融機関によって異なります。一言でいうと金利は千差万別となります。弊社の実績では、金利は1%前半~4%後半までとなっております。(平成27年3月現在)
何故そこまで違うのかと言いますと、金融機関によって親子間・親族間の売買は通常の住宅ローンと違い特殊な扱いになるからだと考えられます。また、各金融機関の諸条件により取り扱って頂けるか否かという違いもあります。したがって、お客様の借入属性が金融機関が考える基準より高く、リスクがほとんどないと考えられる場合は、金利は1~2%台となりますが、一般的にはそこまで達することがないため金利は3~5%台になることが多いです。また、大ざっぱな目安を伝えますと(あくまでも目安です。様々な諸条件によります。)下記のような条件になることが多いです。

1)支払不安の場合      ・・・金利2%前半~4%前半(平成27年3月現在実績)
2)資産の入れ替えや相続税対策・・・金利1.0%~2.5%
3)事業性のない親子親族間売買・・・金利2.5%~4.0%
4)事業性のある親子親族間売買・・・金利3.5%~5.0%

 私の場合はどうなのか?どれぐらいなのか?とお知りになられたい場合は、弊社までご予約の上、必要書類をご持参の上ご来社ください。ある程度の目安をお伝えできるものと思います。最終的には審査をして見ないと結果は分からないことはご注意下さい。


融資を受ける場合の注意点は何でしょうか?


 弊社にはよく親子間・親族間売買で融資を受けた後になってトラブルとなり、どうしたら良いのか?とご相談のお電話を頂くケースが大変多いのが現実です。どのようなトラブルかといいますと大多数は税金となります。競売や任意売却とは違い売主側に資力があるため、多額の税金がかかる場合があるのです。それを知らずに売買を進めた結果、後日そのような事が分かり慌てることが多いようです。融資を受けた場合は、後日、登記のやり直し等がきかないため注意が必要と言えます。


住宅ローン控除は使えるのですか?


 同一生計でない場合は原則控除は受けられます。※詳細は税理士や税務署等にご確認ください。親子間親族間売買だとしても、あくまでも住宅の購入でありますので、金融機関の住宅ローンを所定の期間と金額を組んで使うと、住宅ローンの控除を適用できます。但し、ポイントがありましては、対象外の特例にさらっと入っております「購入前後で生計を一とする親族から購入した住宅」は特例の対象外という点です。生計が一緒の方は残念ながら利用は難しいと言えます。また、例え生計を一としなくとも、生活費等の送金等が常になされていると「生計が一」と判断され適用することができません。結構難しいのです。
 ただ、意外なのですが、実は税務署がどのような観点から同一生計を判断しているのか見極めるのが難しいのが実情です。弊社でお手伝いをしたお客様でも税務署に申告をした結果、別の住所所在地から購入した場合はOK、同一住所所在地で購入した場合はNGという傾向が大変多く見受けられました。(平成27年3月現在)同一住所所在地(同じ家屋で居住)だとしても、別の生計の場合も多いのですが、その説明が難しく、申告の際に税務署の方から「難しいです」と言われることが多く、諦められる方も多いです。また、通帳の写しなどを提出し説明をされた方もいらっしゃいます。売主の親子親族との間にお金のやり取りが多い方は控除利用がほぼ難しいと思われます。もし、どうしても住宅ローン控除を利用した場合は、税理士の先生にご依頼をいただき、しっかりと話を詰めておく必要がございます。※ご要望がありましたら、弊社提携の税理士をご紹介いたします。


私(自分)は東京に住んでいるのですが、地方の実家購入での融資利用は可能ですか?


 ご実家が関東、中部、関西(※対象エリア内となります)にあれば可能です。お客様や購入対象不動産の内容如何では、セカンドハウスとしての購入形式により、融資を組むことは可能です。ただ、通常の親子間親族間売買よりも手間暇はかかってしまいますので、労力がかかるものとしてお取組みいただきます。


私は別に住宅ローンを組んでいるのですが、別にローンを組むことができますか?


 ご年収と現在の借入額によります。セカンドハウスローン扱いとなりますが、利用は可能です。


既に返済を終えたのですが、1年前に借入の返済が滞ったことがあります。これは関係しますか?


 大きく関係いたします。融資審査の際に各金融機関は個人信用情報の同意書を皆様から取得しますが、その情報では約2年間の返済履歴が出てきます。そこで返済が滞ったことが分かると一挙にハードルは高くなってしまいます。これが2回(2ヵ月)に渡ってしまうとまず融資は難しいものと思います。弊社にご相談に来られる方で「借入はありませんので融資は大丈夫だと思うのですが・・」と仰られる方がいるのですが、2年間に遡って借入履歴を聞いてみないと何とも言えないのはこのためです。あと、消費者金融系で借入れをされたことがある場合はその履歴があるだけで融資審査上はマイナスになるため、どの程度の期間、金額での借入れであったのか弊社までご相談をいただければと思います。
 なお、借入れしたことがあったが内容を覚えていない という方は下記機関にて皆様個人の信用情報を開示しておりますので、一度ご確認をされて見てはいかがでしょうか?


個人信用情報の確認
→JICC ( 消費者系 )  http://www.jicc.co.jp/
→CIC  ( 信販系 )   http://www.cic.co.jp/
→KSC  ( 銀行系 ) http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
 直接、信用機関に赴いて取得する場合は即日信用情報を取得できますが、郵送等のやり取りにて取得する場合は、概ね2~3週間ほど時間がかかります。 


住宅ローンの融資が必要な場合、貴社ではどのように対応してくれるのでしょうか?


 取引の最後まで下記の流れにて応対させていただきます。

1)お客様へのヒアリング(売買する背景・事情・緊迫性・生活状況・負債等の確認)を行います。
2)お客様に融資必要書類をご用意いただきます。
3)弊社にて売買背景、生活状況、調査した不動産概況をまとめます。
4)各金融機関に口頭での審査受付の可否を取ります。
5)お客様に事前審査書類をご記入いただきます。
6)口頭応諾の金融機関に事前審査申込書を提出します。
7)事前審査が承認なら、売買契約を結び、本審査に入ります。

 その後は、通常の不動産売買の流れと同じになります。違う点は、当相談室がヒアリングその他により売買事情の背景、事情、緊迫性、生活事情、融資後のお金の流れを明確にさせることで、親子間売買・親族間売買で金融機関が最もリスクと捉える箇所をクリアにし、融資してもらうようにお手伝いすることです。
なお、1)のヒアリングの段階でこのケースは難しいと判断した場合は、その旨を申し上げますので、お客様には無駄がありません。ただ、融資は金融機関にご判断をいただくものですので、例え弊社が承諾を得られそうと判断しても、その結果は審査結果が出てくるまで分からないのが実情ですが、弊社では数多くの融資案件を取り扱っておりますので概ね判断ができますのでご安心頂ければと存じます。


諸費用や報酬は幾らぐらいでしょうか?


 諸費用や報酬はどこまで業務として行うかによって異なって参りますが、概ね目安は下記の通りとなります。

● 諸費用  ・・・登記まで含めて時価の 5%~7% (税別) ※一般の売買と同額です。
● 弊社報酬1・・・     売買時価の 4%   (税別) ※融資が必要な場合・成功報酬
● 弊社報酬2・・・     最低    250,000円~(税別) ※現金の場合 

 目安としては売買時価2,000万円でしたら諸費用と報酬を合わせて約150万円となります。よくそこまでの現金は用意できませんと言われることがあります。その場合は、融資による諸費用捻出を検討いたしますので、弊社までご相談下さい。融資による諸費用捻出は、ご年収、不動産の評価となります。なお、実際にはご依頼前にお見積りをご提示いたしますので、そちらをご参照いただければと思います。なお、お見積りまでは費用はかかりませんのでご安心ください。
 また、任意売却もしくは破産管財での売却の場合は、債権者や管財人弁護士先生から成功報酬として売買時価の3%+6万円(税別)を申し受けさせていただきますので、予めご承知おき頂ければと思います。


自己資金がないのですがどうにかなりますでしょうか?


 場合によっては自己資金がなくとも問題ありません。ご年収もしくは不動産の担保評価がある一定以上であれば自己資金を使わずに金融機関からの借り入れのみで親子間・親族間売買を行えます。但し、ほとんどの金融機関では自己資金が全くない場合は対応して頂けませんし、売買自体も難しくなります。自己資金があるけどできれば使いたくない場合は、その旨ご相談ください。


現在、抵当権が付いている債務はないのですが将来を考えて名義のみを息子にしておきたいのですが・・


 弊社ではこのようなご相談も大変多く頂いております。主に事業をされている方からのご相談で、現在では事業は継続できるのですが先行きが見えないから・・ということでのご相談です。結論からいいますと解決方法は個々の事情に応じて多くありますので是非一度弊社までご相談ください。その上で今親子間・親族間売買で名義を変えた方がいいのか、そうでないのかをご提案させていただきます。
なお、ポイントとしましては、以下の2点であると考えております。

1)不動産の名義による対応
・・・不動産の名義が会社名義の場合は時価売買をしなければならない場合が多いです。
2)税金の対策
・・・譲渡所得税と贈与税の関係を見る必要があります。

 場合によっては後述する割賦売買も有効な方法となります。単なる名義換えであればその方法がいい場合も多いです。弊社ではこの2つのポイントにより方法を御提案して参ります。


代りに子供の私が支払い続ける方法でも問題ありませんでしょうか?


 判断が難しいところとなります。親子間・親族間売買を行うと費用がかかるものですから、親の代りに子が支払っていけるようでしたらそれでも宜しいのではないかと思います。
 考え得るべきポイントとしては、相続時の問題 であると言えます。
 子が親のために支払っていくのですが、名義が代る訳ではありませんので、相続時には支払った分の対応を考えるべきだと思います。弊社ではその点について相続時に問題にならないように対応を助言させていただきます。
 なお、抵当権が付いていない場合、もしくは一括で返済できる程の少額の債権額の場合は、相続対策も踏まえて、割賦払いによる売買をお奨めいたします。


割賦払いによる売買とはどのような売買でしょうか?


 一言でいいますと融資を使わない形での分割によって支払う形での売買のことを言います。
 主に対象となる不動産に抵当権が付いていない場合に有効に活用できます。主に、融資は使いたくないけど、一括で購入できるほどの現金はないといった時に活用する方法となります。最終的にどのような形になるかと言いますと、

1)名義は変更される。
・・・売買自体は成立しますので登記移転は行います。したがって名義が変わります。
2)支払いだけは月払い、年払いによります。
・・・契約で定めた金額に従って売主へ支払っていきます。

 抵当権がありますと、それを抹消しない限り、名義換えは難しいため、抵当権残高の確認が必要となってきます。
 融資が難しい場合は一考されても宜しいのではないでしょうか。


もっと支払額を減らせるような借り換えはできますか?


 支払額を減らす借り換えのポイントは以下の3点です。

1) 当初借りた融資期間
2) 親御(売主)様のご年齢
3) 個人信用情報がどうなっているのか

 上記3点になるかと思います。
 1)当初借りた融資期間や2) 親御(売主)様のご年齢と3) 個人信用情報がどうなのかにより支払額を減らす借り換えは可能となります。特に問題となるのが借り換えの場合では、3)の個人信用情報となります。滞納や事故履歴があるとまず対応が取れません。また、借り換えできる場合でも、金融機関は限定となりますので、どれだけ金利と期間で圧縮できるかによります。それが難しい場合は、親子間・親族間売買にて融資期間を35年に伸ばしていく方法しかありません。


貴社で対応していただけるエリアはどこまでですか?


 支払不安につきましては、関東(東京、千葉、神奈川、埼玉、茨城一部)、中部(愛知県、岐阜県)、関西(大阪府、京都、奈良一部、兵庫一部)、その他(福岡、仙台)にて対応することができます。また、融資を伴わない場合はそれ以外のエリアでも対応は可能です。一度弊社までご相談ください。


依頼する場合はどのようにしたらいいの?


 まずはメール・電話にてご連絡ください。その後、弊社へご来室いただく形(出張可・金15,000円費用有り)になります。なお、メールでのご連絡の方が確実です。
TEL : 03 - 3318 - 1386 FAX : 03 - 3318 - 1387


報酬の支払いはどのタイミングとなりますか?


 ご依頼時には着手金として金30,000円(税別)がかかりますが、(但し競売前後の場合は頂戴しません。)それを除いた報酬は完全なる成功報酬となりますので、全て終わった後に頂戴することになります。
 したがいまして、全ての取引が終わった後、弊社報酬を申し受けさせて頂きます。もちろん、当事者の責任ではなく、親子間・親族間売買が不成立に終わった場合は、お支払いは結構ですので「結局駄目だったのに報酬だけ払うのか」ということはありませんので、何卒ご安心ください。


業務の依頼に関する注意事項


 親子間・親族間売買の業務依頼において、客観性・妥当性・公平性を欠く取引価格の設定、売主または買主に一方的な有利な契約条項の追加、詐害行為などの不当行為に当たるもの、もしくは当たる恐れのあるもの、弊社において疑念を払拭できない取引に関しましては、お受けできない場合がございますので、あらかじめご承知おきいただきますよう宜しくお願いいたします。
 また、お客様との意思疎通が図りがたいと判断した場合は、弊社よりご依頼をお断りする場合がございますことを、予めご承知おき頂ければと存じます。